Rezervační smlouva: na co si dávat pozor?

Rezervační smlouva, také nazývaná smlouva o složení blokovacího depozita, je dnes již standardní součástí administrativy spojené s prodejem nemovitosti.

Prodávate nemovitost?
Získejte až o 10% vyšší cenu

Nechte si od nás doporučit ověřeného makléře, opravodovného specialistu v oboru,
s nejlepší nabídkou v dané lokalitě.

Jakou nemovitost prodáváte?

Byt

Dům

Pozemek

Jiné

Vybíráme z 11 737 realitních makléřů z celé ČR. Doporučíme vám pouze ty kvalitní,
s nejlepší nabídkou v dané lokalitě. Finální volba je čiste na vás.
Naše srovnání je nezávazné a zdarma.

Co to je rezervační smlouva

Rezervační smlouva na nemovitost je nástroj, který chrání všechny zúčastněné strany. Stanovuje poplatek, který vážný zájemce uhradí výměnou za to, že vlastník a realitní kancelář nebudou danou nemovitost po určenou dobu nabízet jiným zájemcům.

V praxi se rezervační smlouva využívá velice často v případě financování koupě hypotékou. Na tu dnes mnoho lidí nedosáhne a pro původní majitele jde tedy o poměrně riskantní podnik. Kompenzaci za vynaložený čas si můžou pojistit právě rezervační smlouvou.

Rezervační smlouva má ale spoustu výhod pro všechny zúčastněné strany i v případě financování koupě bez hypotéky.  

Dvoustranná a trojstranná rezervační smlouva

Existují dva typy rezervačních smluv. Dvoustranné uzavírá zájemce s realitní kanceláří, v trojstranné do smluvního vztahu vstupuje i majitel nemovitosti. I když jsou dvoustranné smlouvy dnes častější, je nutno říci, že Nejvyšší soud České republiky podmínky z nich vyplývající opakovaně označil za neplatné.

Důvod je prostý – takto sepsaná smlouva zahrnuje pouze jednu ze zúčastněných stran budoucího prodeje. 

Proto je pouze v případě uzavření trojstranné rezervační smlouvy vymahatelná pokuta v případě odstoupení účastníků.

Ve dvoustranné smlouvě se navíc k rezervační lhůtě zavazuje pouze realitní kancelář, nikoli majitel, který s nemovitostí může libovolně disponovat i přes úhradu rezervačního poplatku zájemcem.

Jak sepsat rezervační smlouvu

Rezervační smlouva nemá v České republice žádnou právní úpravu, a proto je pouze na smluvních stranách, jaké podmínky rezervace nemovitosti si stanoví. Dbejte ale na výše zmíněnou skutečnost, že pouze trojstranné rezervační smlouvy mají právní platnost.

Detailní identifikace

V rezervační smlouvě na byt by správně měli být  identifikováni všichni účastníci, tedy zájemce, vlastník i realitní zprostředkovatel. Také by měla být identifikována předmětná nemovitost, a to včetně věcných břemen a faktických vad.

Vlastník, resp. realitní zprostředkovatel by měl v této fázi jasně a detailně definovat technický i právní stav nemovitosti, veškeré vybavení, které je součástí nemovitosti, ale také lhůtu, ve které nemovitost předá novému majiteli.

Naopak zájemce by měl v rezervační smlouvě uvést způsob financování koupě.

Rezervační doba a poplatek

Dalším bodem je pak určená doba rezervace a výše a způsob úhrady poplatku. Obvyklá výše rezervačního poplatku je kolem 3-6% kupní ceny nemovitosti, což v případě bytu v hodnotě 5,000,000 Kč činí cca 200,000 Kč. Nicméně výše poplatku je věcí vzájemné domluvy smluvních stran a odvíjí se i od délky trvání rezervace.

Rezervační poplatek se obvykle skládá do advokátní nebo notářské úschovy, nikdy ne na účet majitele. Nedoporučuje se poplatek hradit ani na účet realitní kanceláře.

V případě, že zájemce od koupě odstoupí z důvodu skutečností zamlčených vlastníkem, mělo by být ve smlouvě jasně stanoveno, že rezervační poplatek mu bude v plné výši vrácen. Naopak, pakliže si koupi jednoduše rozmyslí, poplatek by měl zůstat vlastníkovi jako kompenzace za vynaloženou energii a čas. V případě, že se jedná o prodej zprostředkovaný realitní kanceláří, se  poplatek běžně dělí mezi vlastníka a makléře v poměru 50/50.

Práva a povinnosti smluvních stran

Velice důležité je stanovit podmínky vypořádání rezervačního poplatku v případě dokončení transakce, ale i v případě odstoupení od koupě. Standardně se v případě uskutečněné koupě tento poplatek odečítá z domluvené kupní ceny nemovitosti.

Složitější je to ale v případě odstoupení. Zde musí smlouva počítat se všemi scénáři. Odstoupit od prodeje může totiž kterákoli smluvní strana a z různých důvodů – vlastním zaviněním nebo zaviněním jiné strany.  

Vzor rezervační smlouvy si můžete stáhnout ZDE. Nicméně vždy požádejte právníka o konzultaci finální úpravy smlouvy.

Výhody pro všechny smluvní strany

Rezervační smlouva stanovuje práva a povinnosti zájemce, realitního zprostředkovatele i vlastníka nemovitosti.

Zájemce může po dobu stanovenou v rezervační smlouvě zjistit všechny potřebné informace o nemovitosti – tedy zejména její faktický stav a případné vady, ale i právní náležitosti, jakými můžou být například věcná břemena. Zájemce v této lhůtě často navštíví nemovitost se specialistou, který odhalí skryté vady.

Dále si během rezervační lhůty může zajistit potřebné finance ke koupi nemovitosti. To platí zejména v případě financování hypotékou. Dnes je již standardem, že když zájemce na hypotéku nedosáhne a musí od rezervační smlouvy odstoupit, rezervační poplatek je mu vrácen – ale samozřejmě to musí být jasně řečeno ve smlouvě.

Právě přísnější podmínky pro získání hypotéky zvyšují oblibu rezervačních smluv. Zájemce v tomto případě nepodstupuje takové riziko, jako v případě uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. V rezervační smlouvě může jednoduše stanovit podmínky postupu v případě nezískání úvěru. 

Máte další otázky? Naši makléři vám s rezervační smlouvou pomůžou rychle a profesionálně.