Smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti: na co si dávat pozor?

Jestli jste se rozhodli prodat či pronajmout svou nemovitost s pomocí zkušeného realitního makléře, děláte dobré rozhodnutí. Nyní vás čeká uzavření zprostředkovatelské smlouvy. Podíváme se, co by tato smlouva měla obsahovat, jaké jsou typy smluv o zprostředkování a na co si máte z pozice prodávajícího dávat pozor.

Zprostředkovatelská smlouva ukotví práva i povinnosti obou stran

Zprostředkovatel (tedy realitní makléř) se ve smlouvě o zprostředkování zavazuje vyvíjet činnost, která vede k prodeji či pronájmu předmětné nemovitosti. Smlouvu o zprostředkování upravuje občanský zákoník, a i když nemusí být písemná, důrazně to doporučujeme. Obě strany se tak vyhnou komplikovanému dokazování v případě vzniklých sporů.

Základním obsahem zprostředkovatelské smlouvy musí být:

• identifikace smluvních stran
• identifikace nemovitosti včetně detailního popisu faktického a právního stavu
• požadovaná výše kupní ceny
• doba trvání exkluzivního zastoupení
• výše provize a podmínky vyplacení
• způsob náhrady nákladů zprostředkovatele, které vznikly přímo v souvislosti s nabízením nemovitosti zájemcům (zejména inzerce, ale i cestovní náklady)
• podmínky odstoupení od smlouvy a sankce v případě porušení exkluzivity
• práva a povinnosti smluvních stran
• podpisy smluvních stran vyjadřující souhlas s obsahem smlouvy

Vzor smlouvy o zprostředkování si můžete stáhnout ZDE. Nicméně vždy požádejte právníka o konzultaci finální úpravy smlouvy. 

Povinnosti zprostředkovatele

Mnoho z povinností makléře upravuje zákon, a tedy není nutné je ve smlouvě opakovat. Mezi zákonné povinnosti patří mít patřičnou kvalifikaci, jednat poctivě, nebýt ve střetu zájmů (tedy nepracovat zároveň pro prodávajícího i kupujícího), informovat klienta o průběhu prodeje, archivovat případné doklady v zájmu klienta, či nezprostředkovat kupní smlouvu s osobou, o které má podezření, že své smluvní povinnosti nesplní.

Jsou i povinnosti, které zákon přímo nestanovuje, a tedy je dobré je ukotvit smluvně. Mezi ty patří například povinnost zajistit dostatečnou inzerci a profesionální prezentaci nemovitosti, anebo zprostředkovat u advokáta smluvní dokumentaci. Rozhodně by ale smlouvy neměl makléř vyhotovovat sám. 

Povinnosti majitele nemovitosti  

Povinností klienta je zejména dát makléři dostatečné a pravdivé informace o nemovitosti a poskytnout součinnost při prodeji, zejména pak umožnit prohlídky nemovitosti.

Exkluzivní smlouva přináší výhody i pro prodejce

I když existuje možnost uzavřít nevýhradní smlouvu se zprostředkovatelem, pro obě strany je výhodnější exkluzivní smlouva. Ta zajišťuje, že po předem stanovenou dobu nemůže majitel svou nemovitost nabízet kupujícím sám ani prostřednictvím jiných makléřů.  

Mnoho lidí se domnívá, že více makléřů jim zvýší šanci na úspěšný prodej. Nicméně opak je pravdou – v případě exkluzivity je makléř motivován prodat nemovitost za nejvyšší možnou částku, a nikoli za nejkratší možný čas, aby byl rychlejší než konkurence.

Navíc se vaše nemovitost může objevit na mnohých inzertních portálech opakovaně, ale pokaždé s jinými podmínkami prodeje. To rozhodně vaši důvěryhodnost nezvýší. Potenciální zájemci budou mít pocit, že se nemovitost nedaří prodat. Případně ze situace vyčtou konkurenční boj makléřů a budou tlačit na snížení ceny.

Z těchto důvodů i z důvodů profesní etiky vám kvalitní makléř nabídne exkluzivní smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitosti.  

Provize pro zprostředkovatele, její výše a vyplacení

Provize pro zprostředkovatele může být pevná, procentuální anebo kombinovaná. Procentuální se může počítat z předpokládané anebo skutečné kupní ceny nemovitosti. Obvyklá výše provize pro zprostředkovatele se pohybuje kolem 5 % z kupní ceny nemovitosti.

Jestli zprostředkovatel vykonává činnost bezúplatně, je potřeba tuto skutečnost smluvně ukotvit. V případě, že není provize ve smlouvě o zprostředkování s realitní kanceláří nijak zmíněna, má se za to, že bude zprostředkovateli vyplacená obvyklá provize, tedy průměrná provize pro dané období a region.

Podmínka vyplacení provize musí být rovněž smluvně sjednaná. Takovou podmínkou může být zprostředkování příležitosti k prodeji – tedy propojení majitele se zájemci. Přísnější podmínkou je pak podpis kupní smlouvy, či přepis vlastnických práv v katastru nemovitostí.  

Zálohy anebo smluvní pokuty?

Jestli klient zmaří dosažení podmínky, anebo se kvůli němu dosažení podmínky oddálí, je povinen zprostředkovateli uhradit provizi, a to v termínu původně domluveném. Stejně tak má makléř nárok na provizi v případě, že k dosažení podmínky došlo až po vypršení platnosti smlouvy o zprostředkování s realitní kanceláří.

V případě, že prodejce od smlouvy odstoupí anebo poruší podmínku exkluzivity, mnoho makléřů operuje se smluvní pokutou jako náhradou vynaloženého času. Tyto pokuty ale před českými soudy opakovaně neobstály, a proto dnes realitní makléři častěji žádají  od prodejce nevratnou zálohu, obvykle ve výši 50 % předpokládané provize.

Odhalte nekalé praktiky realitních kanceláří včas

I když nový realitní zákon velice významně znemožní působení neprofesionálních, nekvalifikovaných a nečestných makléřů, je dobré vědět, jakými nekalými praktikami můžou stále ohrozit vaše zájmy.

Solidní makléř vám především nabídne pouze písemnou exkluzivní smlouvu. Jestli s vámi bude chtít uzavřít ústní domluvu či nevýhradní zastoupení, zbystřete, jde o neprofesionální postup.

Pro obě smluvní strany je výhodné mít práva a povinnosti smluvně ukotvené. Naši féroví makléři vám s prodejem ochotně a poctivě pomůžou.