Jak na pronájem bytu

Nemovitost je jedna z nejlepších investic. Obzvláště ve větších městech není nikdy problém byt či dům výhodně pronajmout a jednoduše tak vydělávat. Nemovitosti navíc neztrácí na hodnotě, a tak díky nim budou vydělávat i vaši potomci. Chcete pronajímat byt či dům? V našem článku se dozvíte vše, co potřebujete k pronajmutí nemovitosti vědět.

Pronájem bytu: stále oblíbenější řešení bytové situace

Mnoho lidí stále častěji upřednostňuje pronájem před koupí vlastního bytu. Důvody jsou nejčastěji:

• nedostatek financí ke koupi,
• neochota zavázat se hypotékou s dlouhou dobou splácení,
• touha po svobodě a možnosti jednoduše se přestěhovat,
• nemožnost odhadnout preference bydlení do budoucna.

Nájem, pronájem, podnájem. Jaký je mezi nimi rozdíl?

Mnoho lidí si tyto tři pojmy plete, byť je mezi nimi propastný rozdíl. Pronájem bytu je v podstatě nesprávný, resp. hovorový výraz, který nemá žádnou právní váhu. Proto jej ve smlouvách nepoužívejte a naučte se rozlišovat mezi nájmem a podnájmem bytu.

Nájem bytu je vztah mezi vlastníkem bytu (pronajímatelem) a nájemcem. Tento typ závazku vzniká uzavřením nájemní smlouvy, v níž se smluvní strany dohodnou na tom, že nájemce bude po určitou dobu nemovitost užívat za stanovené nájemné. Jde tedy o pronájem bytu v osobním vlastnictví.

V případě nájmu jsou práva nájemce chráněna občanským zákoníkem. Ten například stanovuje, že vlastník nemůže nájemní smlouvu vypovědět bez udání důvodu, a za uznatelné důvody vypovězení smlouvy o pronájmu bytu patří pouze porušení smluvních povinností nájemce (například neplacení nájemného, obtěžování sousedů atp.). Jestli tedy nájemce smluvní podmínky neporušuje, nájemní smlouvu mu nemůžete vypovědět.

Podnájem bytu je naopak vztah, kdy nájemce bytu dále pronajme byt další osobě (podnájemci). To může nájemce udělat pouze se souhlasem majitele nemovitosti. Z toho vyplývá, že podnájem zaniká nejpozději se zánikem hlavního vztahu, tedy nájmu bytu.  

Podnájem bytu – riziko nebo výhoda?

Pro nájemníky je rozhodně výhodnější uzavírat nájemní smlouvy přímo s majitelem nemovitosti. V opačném případě riskují, že jim bude podnájemní smlouva vypovězena z důvodu ukončení nájemní smlouvy, na kterou nemají vliv. Stále častěji se objevují i nekalé praktiky, kdy majitel bytu uzavře s blízkou osobou pro forma nájemní smlouvu, a tato osoba pak s nájemcem smlouvu podnájemní. Tímto jednoduchým začleněním třetí osoby uživatel bytu ztrácí veškerá práva nájemce, která mu garantuje občanský zákoník.

O jaká práva se jedná? V případě nájmu vlastník nemůže nájemníkovi například bránit v tom, aby si v bytě zřídil trvalé bydliště. Dále nesmí být v nájemní smlouvě zakázáni domácí mazlíčci, návštěvy (i dlouhodobé) anebo kouření uvnitř. Pronajímatel může zvýšit nájemné pouze jednou ročně.

Jestli jako majitel bytu chcete mít možnost ukončit nájemní smlouvu, poskytujte raději smlouvu na dobu určitou, například na rok, nikoliv podnájemní smlouvu. I když nájemní smlouvu nemůžete ukončit předčasně, nemusíte ji ani prodlužovat, a ukončením její platnosti nájemní vztah automaticky zaniká. Nájem bytu lze rovněž ukončit oboustrannou dohodou o ukončení nájemní smlouvy. Jestli chcete zamezit opotřebení bytu zvířaty či kouřením, můžete od nájemce požadovat vyšší vratnou kauci na případné vymalování, opravu podlah atp.    

Jestli se bojíte, že vám mazlíček nájemce zničí byt, vyžádejte si vyšší kauci. 

V případě družstevního bytu je situace poněkud komplikovanější, jelikož každý majitel je ve skutečnosti pouze nájemcem, a skutečným majitelem je družstvo. Nájemce se tak automaticky stává podnájemcem. V případě družstevní nemovitosti se podmínky dalšího pronájmu řídí stanovami družstva, které si pečlivě prostudujte.

Krátkodobý a dlouhodobý pronájem

Není pronájem jako pronájem. Poslední roky trh s nemovitostmi v turisticky oblíbených městech do značné míry deformuje trend tzv. krátkodobých pronájmů. V takovém případě si zájemce vaši nemovitost pronajme nikoliv za účelem vyřešení vlastní bytové situace, ale za jiným účelem, typicky jde o turismus.

Pro rozlišení krátkodobých a dlouhodobých pronájmů tedy není určující délka trvání, ale účel. Za dlouhodobý pronájem lze považovat pouze ten pronájem, který řeší vlastní bytové potřeby nájemce.  

Krátkodobé pronájmy jsou samozřejmě v přepočtu na dny dražší, a proto na nich lze mnohem více vydělat. Nicméně svým nájemníkům musíte dodat určitý servis, mnohdy srovnatelný se službami hotelu: pravidelný úklid, informace o pamětihodnostech či jiných zajímavých místech, řešení nenadálých situací atp.

Krátkodobý pronájem navíc s sebou pro majitele nemovitostí nese riziko náhlého poklesu poptávky. Mnoho měst (zejména Praha) zvažuje a postupně zavádí i přísné regulace krátkodobých pronájmů, protože právě tento typ pronájmu má negativní vliv na dostupnost bydlení. V případě pronajímání bytu turistům navíc musíte počítat s vyšším opotřebením bytu, jelikož krátkodobí nájemci se nebudou k vašemu bytu chovat tak odpovědně.

Naproti tomu klasický dlouhodobý pronájem přináší pro majitele větší jistotu a míň starostí, i když za cenu nižšího výdělku.

Jak pronajmout byt

Už znáte rozdíl mezi nájmem a podnájmem a výhody i nevýhody krátkodobých a dlouhodobých pronájmů. Nyní se podíváme na to, jak nemovitost pronajmout.

Výběr vhodného investičního bytu

Krokem číslo jedna je samozřejmě výběr vhodné nemovitosti ke koupi a následnému pronajmutí. I když nemovitost zdědíte, často se vyplatí ji prodat a koupit nemovitost jinou, která se pronajme rychleji a s vyšším výnosem. Jaká je tedy ideální investiční nemovitost?

“Pokud bych to měla zkrátit a bavíme se klasicky o dlouhodobém pronájmu (ne krátkodobý, ani střednědobý například studentům), tak z našich zkušeností bývá u nájemců nejžádanější velikost bytu na pronájem 2+kk/ 2+1. Je to zejména z toho důvodu, že je tam nejširší cílová skupina - mladý pár, náročnější single nájemce, postarší pár, nenáročné menší rodiny apod. Částečně se ale jednotlivé lokality mohou lišit. Zda je to ale nejvýhodnější velikost pro pronajímatele, nebo zda to znamená, že takovýto byt pronajmu nejrychleji, to je úplně jiná otázka. V této velikosti bytů je velká konkurence, tedy i mnohem větší nabídka. Z pohledu pronajímatele bych se mnohem více zamyslela nad následujícími otázkami, ze kterých lépe vyplyne, jaká velikost je pro něj nejvhodnější: Jaký je můj ideální cílový nájemce? Jakého výnosu chci dosáhnout? Kdo nejvíce v dané lokalitě hledá nájemní bydlení? Jaká nájemní specifika jsou v dané lokalitě (a to nejen z pohledu města, ale i dané čtvrti)? Chci jít s proudem nebo se naopak odlišit? Čím budu konkurovat ostatním bytům v nabídce? A tak dále... Výběr správné velikosti bytu pro danou lokalitu i pro konkrétního pronajímatele se tedy může lišit a zároveň je to jeden z důležitých ukazatelů, který ovlivní váš úspěch v investování do nemovitostí,” shrnuje Nela Kubasová, zakladatelka projektu pro realitní investory www.realitnishaker.cz.

S realitkou nebo bez?

Nemovitost můžete pronajmout s realitkou i bez ní. Výhodou pronájmu „na vlastní pěst“ jsou samozřejmě ušetřené finance. Nicméně jestli jste v problematice pronájmů nováčkem anebo nechcete pronájmem trávit příliš mnoho času, vyplatí se vám oslovit realitního makléře. Ten vám zajistí nejen vhodnou prezentaci, ale i nezbytný právní servis. Právě chyby či nedostatky ve smlouvách jsou nejčastějším důvodem nechtěných problémů pro majitele nemovitostí.

Připravte si prezentaci a čas na prohlídky

Jestli jste se rozhodli pronajmout nemovitost bez realitky, vyhraďte si dostatek času na přípravu vhodné prezentace a na prohlídky nemovitosti. Nemovitost musíte uklidit, vyhodit či odvézt všechny osobní věci a připravit ji na focení a prohlídky. Standardem je vymalování a případně drobná rekonstrukce, například výměna poškrábané podlahy či zatékajících oken.

Jestli pronajímáte luxusní nemovitost, vyplatí se vám investice do home stagingu. Za několik desítek tisíc korun tak můžete získat neodolatelnou prezentaci, která přesvědčí i ty nejnáročnější klienty.

Jestli už máte atraktivní fotodokumentaci a poutavý text inzerátu, najděte si vhodné platformy pro prezentaci nemovitosti. Ve větších městech vám bude stačit inzerce na realitních portálech. Nemovitosti v méně žádaných lokalitách je vhodné inzerovat i v lokálních periodikách či formou banneru přímo na nemovitosti.

V případě pronajímání luxusní nemovitosti se vám vyplatí investice do home stagingu. 

Smlouvy potřebné k pronajímání nemovitosti

Nejdůležitější část celého procesu je ovšem příprava smluv. Věnujte jí dostatek času, v ideálním případě tuto činnost přenechte odborníkům. Všechny náležitosti, které musí nájemní smlouva na byt obsahovat včetně vzoru ke stažení vám přinášíme zcela zdarma na našich stránkách. Najdete zde i vzor podnájemní smlouvy a vzory ukončení nájemní smlouvy na byt a výpověď nájemní smlouvy.

Příjmy z pronájmu – jak se daní?

V případě, že je pronajímatelem fyzická osoba a jedná se o dlouhodobý nájem, tedy takový, který uspokojuje bytové potřeby nájemce, se tyto příjmy posuzují jako příjmy z nájmu. Tento typ příjmu je od daně z přidané hodnoty osvobozen.

U příjmů z nájmů s účelem jiným než uspokojování bytových potřeb (tedy u krátkodobých nájmů) a v případě, že je majitelem nemovitosti právnická osoba, se však již jedná o příjmy z podnikání, a to i v případě, že nemáte živnostenské oprávnění. Tento příjem podléhá dani z přidané hodnoty. 

Prodávate nemovitost?
Získejte až o 10% vyšší cenu

Nechte si od nás doporučit ověřeného makléře, opravodovného specialistu v oboru,
s nejlepší nabídkou v dané lokalitě.

Jakou nemovitost prodáváte?

Byt

Dům

Pozemek

Jiné

Vybíráme z 11 737 realitních makléřů z celé ČR. Doporučíme vám pouze ty kvalitní,
s nejlepší nabídkou v dané lokalitě. Finální volba je čiste na vás.
Naše srovnání je nezávazné a zdarma.