Bytová krize v Praze: dosáhly ceny nemovitostí svůj strop?

Sen o vlastním bydlení je pro mnoho Pražanů naprosto nedosažitelný. Ceny bytů dosahují historická maxima a vyrovnají se cenám v mnohých, podstatně bohatších západních metropolích: průměrná cena za m² v novostavbě již překročila hranici 105,000 Kč. Jaké jsou důvody, celospolečenské dopady a možná řešení této krize?

Vývoj cen za m² u bytů v Praze

Ceny pražských bytů se od roku 2015 meziročně zvyšují o více než 10 procent, za posledních 5 let zdražily o více než polovinu. Byt, který v roce 2015 stál 5 milionů, bude dnes stát 8 milionů korun.

Na konci roku 2020 byl celopražský průměr cen bytů přes 104,000 Kč/m², u domů přes 81,000 Kč/m². Ceny bytů v Praze se také hodně liší podle lokality, rozdíl za m² může být i 50 procent, a dle velikosti bytu.

Dlouhodobě nejžádanější jsou byty s dispozicí 2+kk a 2+1, které tvoří třetinu nových bytových projektů. Byt s touto dispozicí a výměrou 60 m² lze dnes koupit na periferních sídlištích za přibližně 5,5 milionu korun, ve stavu před rekonstrukcí i za 5 miliony.

V lukrativnějších částech jako Vinohrady či Letná budou ceny za takto velký byt atakovat hranici 8 milionů. V centru Prahy se pak může cena dostat i přes hranici 11 milionů.

Důvody extrémního růstu cen nemovitostí v Praze

Trh nemovitostí, stejně jako jakékoli jiné odvětví, ovlivňuje jednoduchý princip nabídky a poptávky. Deloitte už v roce 2017 odhadl počet chybějících bytů na 22,000 – a číslo každým měsícem roste.

Na jedné straně stojí nárůst počtu obyvatel Prahy, kteří sem přijíždí za prací, studiem a lepšími možnostmi. Rodiny se ale zmenšují a na jednu domácnost dnes v Praze připadají v průměru necelé dvě osoby.

Na straně druhé je pomalá výstavba, spekulanti na trhu nemovitostí, či krátkodobé pronajímání bytů turistům.

Výsledkem této rovnice je fakt, že nově postavených 5,000 bytů ročně nepokryje ani poptávku vzniklou v daném období a manko se neustále zvyšuje.

Proč jsou ceny bytů problémem nás všech

I přes velmi často skloňovanou bytovou krizi mnoho lidí už dávno bydlí ve svém, a proto nad problémem mávne rukou. Ale pozor, ceny bytů v Praze se opravdu týkají všech Čechů, protože s sebou přináší řadu socioekonomických problémů.

1. Když se zpomalí růst Prahy, zpomalí národní ekonomika. Praha je motorem celé republiky a neschopnost pojmout více obyvatel (a tedy pracovní a kupní síly) jednoduše brzdí rozvoj zdejších firem.
2. Z důvodu vysokých cen bytů se v Praze neudrží hůře placené profese, čímž může zkolabovat systém služeb i výroby.
3. Vyšší ceny bydlení s sebou nesou i vyšší riziko exekucí. Rodina s průměrným platem se v Praze mnohdy ocitá na hranici chudoby a nedokáže čelit nenadálým výdajům.
4. Nedostupné bydlení ve městě znamená masovou suburbanizaci, tedy stěhování do měst a vesnic v okolí. Tyto obce ale nejsou na takový příval obyvatel připravené, kolabuje nejen doprava, ale i systém škol a školek, zdravotní péče či služby.
5. Nemožnost zajistit si vlastní bydlení vede u mladých párů k oddalování rodičovství, a tedy ke stárnutí populace. Jak jistě tušíte, i tento trend je pro ekonomiku nesmírná zátěž.

Je možné dosáhnout snižování cen nemovitostí v Praze?

Existuje hned několik způsobů, jak růst cen nemovitostí alespoň zpomalit. Ty snadnější mají ovšem pouze nízký a krátkodobý efekt. Skutečně účinná opatření je potřeba plánovat s horizontem několika desetiletí a v absolutní většině jsou v rukách magistrátu.

Obecně lze souhrn možných opatření rozdělit do pěti oblastí:

1. Rychlejší výstavba je naprostým základem: Zoufale nízká rychlost výstavby je výsledkem komplikované a zdlouhavé administrativy ze strany úřadů. Celý proces – od podání prvního návrhu po ukončení stavby a odevzdání bytů majitelům – trvá dnes neuvěřitelných 9 let. Přes 40,000 bytů je ve fázi povolování s nejasným začátkem stavby.
2. Odblokování stavebních uzávěr: V Praze je množství brownfieldů, tedy bývalých industriálních areálů, které se díky novému územnímu plánu můžou proměnit v rezidenční čtvrti. Mezi ty největší patří Bubny, okolí Smíchovského nádraží a nábřeží v Karlíně.
3. Spolupráce s developery: Magistrát musí s developery nastavit partnerský vztah, který se neomezí pouze na finanční stránku. Developeři by měli po vzoru západních metropolí společně s byty na prodej stavět sociální byty a potřebnou infrastrukturu.
4. Finanční motivace majitelů bytů: Na magistrátu se dnes mluví o možnosti zdanění neobydlených bytů (či naopak o daňovém zvýhodnění těch pronajímaných). Tento nástroj bytové politiky je ve světových metropolích, které čelí bytové krizi, celkem běžný, ovšem úspěšnost pronajmutí neobydlených bytů je řádově v jednotkách procent.
5. Regulace krátkodobých pronájmů typu Airbnb: S příchodem této služby do České republiky uvidělo mnoho Pražanů možnost vysokého a jednoduchého výdělku. Odhaduje se, že bytů pronajímaných turistům je v Praze přes 12,000. Magistrát chce možnost krátkodobých pronájmů výrazně omezit.

Jak najít v Praze cenově dostupné bydlení?

I když zastupování kupujícího realitním makléřem není v České republice příliš obvyklé, jako vhodné řešení se v dnešní situaci tato možnost nabízí. „Vnímám, že poslední roky určitá společenská třída operuje s většími disponibilními penězi, než tomu bylo dříve a právě nemovitosti pro ně představují velmi konzervativní a ne příliš rizikové uložení peněz. Tito lidé mnohdy nemají čas hledat vhodnou koupi a proto se obracejí na společnosti zajišťující nejen vyhledání a nákup vhodné nemovitosti, ale také se starají o jejich správu, aby majitel nemusel nic řešit. Dle mých informací je zájem o tyto společnosti, co do velikosti investorského kapitálu, velký,“ říká Jan Boruta z FérMakléři.cz.

Realitní makléř vám pomůže najít vhodnou nemovitost, dokáže odhadnout, zda je cena přiměřená a vyjednat zajímavější podmínky. Zjistí případné právní vady kupované nemovitosti, doporučí provést technickou inspekci, která může odhalit některé skryté vady a v neposlední řadě pak zajistí kvalitní smlouvy.

Profesionální makléř tak ušetří kupujícímu nejen spoustu času, ale i vyšší desetitisíce až statisíce korun a případné právní problémy.