Kupní smlouva: na co si dávat pozor?

Kupní smlouva se používá při převodu vlastnického práva mezi prodávajícím, kterému vzniká povinnost odevzdat kupujícímu předmět koupě, a kupujícím, kterému vzniká povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou kupní cenu. Mnoho práv a povinností smluvních stran upravuje zákon, jiné je potřeba specifikovat smluvně. Na co si dát pozor u kupní smlouvy na nemovitost? 

Obsah kupní smlouvy

V kupní smlouvě musí být jednoznačně identifikovány všechny smluvní strany, předmět smlouvy a předmětná nemovitost, a to včetně uvedení parcelního čísla, katastrálního území a výměry. Nezapomínejte také na související pozemky – v případě domů může jít typicky o přístupové cesty, v případě bytů o podíl na společných prostorách.

Dále je samozřejmě součástí kupní smlouvy domluvená kupní cena za nemovitost, splatnost a způsob úhrady částky. Smluvně by měl být ukotven i způsob součinnosti při převodu vlastnických práv v katastru nemovitostí a posléze lhůta a způsob převzetí nemovitosti kupujícím. Na konci smlouvy jsou podpisy obou smluvních stran.  

Každá kupní smlouva na základě vzájemně domluvených podmínek specifikuje další práva a povinnosti smluvních stran. Vůbec nejdůležitější je ale povinnost prodávajícího konkrétně a detailně specifikovat všechny vady nemovitosti, a to jak faktické, tak právní. Právě nedostatečný popis stavu nemovitosti, či dokonce zatajení skutečností, je nejčastějším důvodem pozdějších sporů smluvních stran.  

Obsah kupní smlouvy se nijak zásadně neliší podle typu nemovitosti. Ať už jde o kupní smlouvu na byt, dům či pozemek, práva a povinnosti smluvních stran jsou stejné. Naopak existuje několik specifických situací, které jsou poměrně časté a které mění obsah smlouvy – koupě na hypotéku a koupě družstevního bytu.

Kupní smlouva a hypotéka

V případě koupě nemovitosti na hypotéku se prodávající dostává do značného rizika. Musí totiž nejdřív na prodávanou nemovitost zřídit zástavní právo ve prospěch banky poskytující hypoteční úvěr. Ta posléze kupujícímu vyplatí úvěr, kupující uhradí kupní cenu a až nakonec dochází k převodu vlastnického práva.

Nenadálé události anebo nekalý úmysl můžou vést k nedokončení procesu prodeje, a prodávajícímu v takovém případě zůstane nemovitost zatížená cizím dluhem. Prodávající se může proti této situaci chránit tak, že postup v případě nedokončeného prodeje smluvně ukotví.  

Kupní smlouva na družstevní byt

Předmětem prodeje je v tomto případě nikoli byt samotný, ale družstevní podíl člena bytového družstva s právem byt užívat na základě nájemní smlouvy. Jelikož se nemění majitel nemovitosti (tím zůstává bytové družstvo), nedochází k přepisu vlastnických práv v katastru a ani k platbě daně z nabytí nemovitosti. Zároveň se nejedná o kupní smlouvu na nemovitou věc, jelikož družstevní podíl je věc movitá.

Smlouvu na koupi družstevního podílu zákon nijak neupravuje, nicméně doporučuje se velice důkladně identifikovat a popsat faktický i právní stav bytu.

Jestli zvažujete prodej družstevního podílu, nastudujte si aktuální stanovy vašeho družstva. V těch musí být napsáno, zda existují nějaké podmínky či omezení převodu družstevního podílu. Rovněž se zde dočtete, zda družstvo připouští převod bytu do soukromého vlastnictví.

Kdo nese odpovědnost za zjištěné vady nemovitosti?

Za vady zjištěné po podpisu smlouvy a převodu vlastnických práv k nemovitosti může nést odpovědnost každá ze smluvních stran.

Odpovědnost na straně kupujícího

Nabyvatel, tedy kupující, nese zodpovědnost za vady, které byly vyznačené v kupní smlouvě. V takovém případě se předpokládá, že tyto vady a jejich následky bere na vědomí, i když tomu realita neodpovídá.

Nabyvatel také nese odpovědnost za vady tzv. zjevné, tedy ty, které by neměl přehlédnout. Jde například o jednoznačné skutečnosti vyplývající z veřejně dostupného listu vlastnictví, či nepřehlédnutelné poškození stavby atp.

Odpovědnost na straně prodávajícího

Jestli ovšem nelze vady rozeznat při běžné prohlídce, je povinností prodávajícího na ně upozornit a vyznačit je ve smlouvě.

Hranice mezi zjevnou a skrytou vadou může být tenká a v případě soudního sporu je na uvážení konkrétního soudce, na čí stranu se přikloní. Pakliže se prokáže nekalý úmysl či lest na straně prodávajícího, rozhodne zcela jistě ve prospěch kupujícího. Naopak jestli se prokáže nedbalost kupujícího při prohlídce nemovitosti, bude zákon na straně prodávajícího.

Prodávate nemovitost?
Získejte až o 10% vyšší cenu

Nechte si od nás doporučit ověřeného makléře, opravodovného specialistu v oboru,
s nejlepší nabídkou v dané lokalitě.

Jakou nemovitost prodáváte?

Byt

Dům

Pozemek

Jiné

Vybíráme z 11 737 realitních makléřů z celé ČR. Doporučíme vám pouze ty kvalitní,
s nejlepší nabídkou v dané lokalitě. Finální volba je čiste na vás.
Naše srovnání je nezávazné a zdarma.

Dopad zamlčených vad

V obou případech se nevyhnete nákladnému a zejména časově náročnému soudnímu procesu. Proto velmi důrazně všem prodávajícím doporučujeme specifikovat v kupní smlouvě všechny vady – velké i drobné, zjevné i skryté, právní a faktické.  

Uveďte všechna břemena, zástavní práva, exekuce či jiné právní spory a dluhy, které se na nemovitost vážou, ale například i platné nájemní smlouvy, které by mohly dočasně omezit užívání nemovitosti. Je to ve vašem zájmu. Zákon totiž určuje dobu odpovědnosti prodávajícího za skryté vady 5 let. V případě zjištění zásadních vad, které omezují možnost využívání nemovitosti, může dojít k odstoupení od kupní smlouvy a vy budete muset kupujícímu vrátit obdrženou částku a uhradit odškodné.

Komu svěřit sepsání kupní smlouvy?

Vzor kupní smlouvy si můžete stáhnout zde.  Každá koupě nemovitosti je ale specifická a laik nemůže odhalit všechna právní rizika. Rozhodně proto nespoléhejte na informace z internetu. Kupní smlouvu vám může sepsat advokát anebo notář. 

Výhodou sepsání smlouvy u notáře je fakt, že takto sepsaná smlouva se stává veřejnou listinou. V případě budoucích sporů tedy nelze s informacemi ve smlouvě manipulovat – její původní a úplné znění je v bezpečné úschově.
Notářský zápis je ale nejdražší možností, a proto většina lidí volí možnost sepsání kupní smlouvy advokátem. Kvalitní makléř vám nikdy nebude nabízet, že kupní smlouvu připraví sám, ale naopak vám zajistí advokáta.