Kupní smlouva: na co si dávat pozor?

Kupní smlouvou se prodávající zavazuje kupujícímu nemovitost odevzdat a umožnit mu nabýt k ní vlastnické právo. Kupující se zavazuje nemovitost převzít a zaplatit kupní cenu (§ 2079 občanského zákoníku). Mnoho pravidel stanoví zákon, ale to podstatné pro váš prodej musí být ve smlouvě. Na co si dát pozor?

Co musí kupní smlouva obsahovat

• Strany smlouvy: jména, rodná čísla nebo data narození, adresy, u manželů i to, zda nemovitost patří do společného jmění.
• Nemovitost přesně podle katastru: katastrální území, parcelní čísla, číslo stavby nebo jednotky, podíl na společných částech domu a pozemku. Nezapomeňte na související pozemky, například přístupovou cestu nebo zahradu na samostatné parcele. Údaje si ověřte v aktuálním výpisu z katastru nemovitostí.
• Kupní cenu, její splatnost a způsob úhrady. Platbu nad 270 000 Kč nelze provést v hotovosti (§ 4 zákona č. 254/2004 Sb.).
• Kdo a kdy podá návrh na vklad do katastru, kdo zaplatí poplatek a co se stane, když katastr vklad nepovolí.
• Termín a způsob předání nemovitosti, včetně vyklizení a předávacího protokolu.
• Prohlášení o stavu nemovitosti: známé vady, zástavní práva, věcná břemena, exekuce, nájemní smlouvy.

Smlouva musí být písemná (§ 560 a § 2128 občanského zákoníku). Podpis prodávajícího se v praxi vždy úředně ověřuje. Bez ověření by navrhovatel musel pravost podpisu katastru prokázat do 30 dnů, jinak úřad řízení zastaví (§ 7 odst. 2 katastrálního zákona).

Co prodávající musí doložit

• Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Musíte ho předložit zájemci ještě před uzavřením smlouvy a předat kupujícímu nejpozději při podpisu (§ 7a zákona č. 406/2000 Sb.). Výjimku zákon připouští jen u budov postavených a naposledy větší měrou změněných před rokem 1947, pokud se na tom strany písemně dohodnou.
• U bytu v SVJ potvrzení správce o dluzích na příspěvcích na správu domu a na zálohách na služby, případně potvrzení, že žádné dluhy nejsou. Dluhy, které kupující mohl zjistit, na něj přecházejí a vy za ně ručíte (§ 1186 občanského zákoníku).
• Doklady k zástavnímu právu, pokud na nemovitosti vázne hypotéka: vyčíslení zůstatku a postup banky při výmazu (viz prodej nemovitosti s hypotékou).

Vady nemovitosti: co uvést a proč

Nejčastějším zdrojem sporů je nedostatečně popsaný stav nemovitosti. Zákon rozlišuje dvě situace:

• Vady, které kupující musel poznat s obvyklou pozorností už při uzavření smlouvy. Za ty prodávající neodpovídá (§ 2103). Neplatí to, pokud kupujícího výslovně ujistil, že věc je bez vad, nebo vadu lstivě zastřel. Jako zjevné se posuzují například zápisy na listu vlastnictví nebo viditelné poškození stavby.
• Skryté vady nelze při běžné prohlídce poznat. Kupující je musí vytknout bez zbytečného odkladu poté, co je mohl zjistit. U stavby nejpozději do pěti let od nabytí, jinak mu soud na námitku prodávajícího právo nepřizná (§ 2112 a § 2129 odst. 2). Na uplynutí lhůty se ale prodávající nemůže odvolat, pokud o vadě věděl nebo vědět musel.

Hranice mezi zjevnou a skrytou vadou bývá tenká. Soudy posuzují, co mohl kupující s obvyklou pozorností zjistit a co prodávající věděl. Je-li vada podstatným porušením smlouvy, může kupující od smlouvy odstoupit. Jinak má zpravidla nárok na odstranění vady nebo přiměřenou slevu (§ 2106 a § 2107). Při odstoupení se strany vracejí, co si plnily, a může vzniknout i nárok na náhradu škody.

Ve vlastním zájmu proto do smlouvy uveďte vše, co o nemovitosti víte: vady velké i drobné, věcná břemena, zástavní práva, exekuce, spory a nájemní smlouvy, které budou trvat i po prodeji. Úplný popis je nejlepší ochranou před pozdějšími nároky kupujícího.

Kupní smlouva a hypotéka kupujícího

Platí-li kupující hypotékou, banka zpravidla požaduje, aby k nemovitosti vzniklo zástavní právo v její prospěch ještě před výplatou úvěru. Zástavní smlouvu proto obvykle podepisujete vy jako dosavadní vlastník, dřív než se kupující stane vlastníkem. Jde o riziko: pokud prodej nedoběhne, zůstane vaše nemovitost zatížena cizím dluhem. Chraňte se tím, že:

• peníze z úvěru půjdou do úschovy, ne přímo vám ani kupujícímu,
• smlouva výslovně upraví, co se stane, když vklad neproběhne. Banka v takovém případě musí souhlasit s výmazem zástavního práva a kupující to musí zajistit,
• zástavní smlouvu si před podpisem přečte váš advokát.

Družstevní byt: převod podílu, ne kupní smlouva na nemovitost

U družstevního bytu neprodáváte byt, ale družstevní podíl, se kterým je spojen nájem bytu. Byt dál vlastní družstvo, proto se nic nezapisuje do katastru. Převod upravuje zákon o obchodních korporacích:

• v bytovém družstvu nelze převod omezit ani vyloučit, pokud nabyvatel splňuje podmínky stanov pro členství (§ 736),
• vůči družstvu je převod účinný doručením smlouvy nebo společného prohlášení stran (§ 601 odst. 2),
• s podílem přechází nájem i dluhy vůči družstvu a převodce za ně ručí (§ 601 odst. 1 a § 736 odst. 2).

Před prodejem si přečtěte aktuální stanovy svého družstva a vyžádejte si potvrzení o vypořádání plateb. Daňový režim družstevního podílu je jiný než u bytu v osobním vlastnictví (viz kapitola Daň a oznámení).

Daň z nabytí nemovitých věcí se neplatí u žádného převodu. Byla zrušena v roce 2020.

Jak bezpečně zaplatit

Mezi podpisem smlouvy a zápisem do katastru uplyne obvykle několik týdnů. Kupující mezitím ještě není vlastníkem a prodávající nechce předat nemovitost bez peněz. Proto se kupní cena skládá do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Uschovatel ji uvolní prodávajícímu až po zápisu kupujícího do katastru. Podmínky výplaty i vrácení peněz musí být sepsané ve smlouvě o úschově a navazovat na kupní smlouvu.

Kdo smlouvu sepíše

Vzor kupní smlouvy vám pomůže se zorientovat. Každý prodej je ale jiný, a proto smlouvu nechte připravit advokátovi nebo notáři. Notář může smlouvu sepsat jako notářský zápis, který je veřejnou listinou. Katastrální úřad pak u ní zkoumá užší okruh náležitostí (§ 17 odst. 2 katastrálního zákona). Dobrý makléř vám smlouvu nebude psát sám. Zajistí advokáta a dohlédne, aby smlouva, úschova a předání do sebe zapadaly.