Jak na převod nemovitosti?

Převod nemovitosti je poměrně komplikovaný proces, který vyžaduje vysokou míru pozornosti jak kupujícího, tak prodávajícího. Stejně důležité je pečlivě a důkladně dodržovat postup převodu nemovitosti i v případě darování, resp. obdržení nemovitosti darem či děděním.
V našem článku vám vysvětlíme, jaké jsou jednotlivé kroky převodu nemovitosti a s jakými problémy se můžete setkat.

Prodávate nemovitost?
Získejte až o 10% vyšší cenu

Nechte si od nás doporučit ověřeného makléře, opravodovného specialistu v oboru,
s nejlepší nabídkou v dané lokalitě.

Jakou nemovitost prodáváte?

Byt

Dům

Pozemek

Jiné

Vybíráme z 11 737 realitních makléřů z celé ČR. Doporučíme vám pouze ty kvalitní,
s nejlepší nabídkou v dané lokalitě. Finální volba je čiste na vás.
Naše srovnání je nezávazné a zdarma.

Na co myslet před samotným převodem

Ať už nemovitost prodáváte, kupujete, dědíte, darujete anebo jste obdarovaným, zjistěte si všechny informace, které by vás v budoucnu mohly nepříjemně překvapit.
Ověřte si vlastníky nemovitosti v katastru a zkontrolujte související pozemky a podíly na společných částech domu, které rovněž musí být součástí přepisu nemovitosti. Neméně důležitá je kontrola věcných břemen. Tím může být například zástavní právo, pakliže původní majitel splácí za danou nemovitost hypotéku, ale i exekuce.
Nemovitost pečlivě zkontrolujte i fyzicky a ujistěte se, že nemá žádné skryté vady.

Převod nemovitosti: krok po kroku 

Jestli znáte všechny náležitosti listu vlastnictví i samotné nemovitosti, můžete přistoupit k procesu převodu. Ten má tři hlavní fáze: sepsání a podepsání smlouvy o převodu nemovitosti, převod finančních prostředků a zápis do katastru.

Zákonné náležitosti smlouvy

V kupní či darovací smlouvě musí být pečlivě a úplně vyplněny údaje o smluvních stranách, předmětu smlouvy a převáděné nemovitosti, včetně souvisejících pozemků a břemen. V případě kupní smlouvy je ve smlouvě uvedena domluvená částka, způsob a lhůta úhrady. Platná smlouva musí mít úředně ověřené podpisy, které jsou ale potřebné pouze u jednoho vyhotovení kupní smlouvy. Vyhotovení s úředně ověřenými podpisy se zasílá na katastr spolu s návrhem na vklad. Vyhotovení smluv, které zůstávají prodávajícímu a kupujícímu, nemusí mít úředně ověřené podpisy. Každý přepis nemovitosti je specifický, a proto většina obsahu smlouvy bude pro danou transakci tzv. na míru – nespoléhejte proto na vzory stažené z internetu.

Převod finančních prostředků

Jelikož k úhradě sumy za nemovitost dochází ještě před zápisem do katastru, a tedy před skutečným převodem nemovitosti, je vhodné využít tzv. advokátní úschovu. To znamená, že kupující uhradí domluvenou částku na účet notáře anebo advokáta, a až po úspěšném převedení nemovitosti v katastru se tato částka pošle prodávajícímu. V případě, že by úřad přepis nemovitosti zamítl, částka se bezpečně vrátí kupujícímu.

Zápis do katastru nemovitostí

Pověřená osoba následně vyplní příslušný formulář návrhu na zápis do katastru. Online aplikace vám velice usnadní práci tím, že si sama načte všechny údaje z katastru – vám stačí znát název katastrálního území, číslo listu vlastnictví a osobní údaje smluvních stran.
K návrhu připojte jednu kopii kupní, resp. darovací smlouvy s úředně ověřenými podpisy, kolek v hodnotě 1,000 Kč a vše doručte poštou anebo osobně na příslušný katastrální úřad. V případě, že v žádosti nebude žádná chyba či nedostatek, vám úřad doručí rozhodnutí o povolení vkladu do katastru nemovitostí do 30 dní.
Až po vkladu do katastru je převod nemovitosti úplný a novým majitelem se stává kupující. Do té doby má vlastnická práva původní majitel.

Prodej, darování a dědění nemovitosti

Nejčastější důvody pro převod nemovitostí je prodej, darování a dědění. Kdy je potřeba platit daň a v čem jsou jednotlivé postupy přepisu nemovitosti specifické?

Prodej nemovitosti

Prodej nemovitosti představuje pro prodávajícího příjem, který musí vykázat v daňovém přiznání. Existuje i řada situací, kdy je prodávající od daně osvobozen. Jestli se vás to týká, se dozvíte v našem článku o dani z příjmu z prodeje nemovitosti.
V případě prodeje nemovitosti zvažte služeb realitní kanceláře. Ta vám nejen pomůže s vhodnou prezentací nemovitosti, s vyjednáním podmínek prodeje a s vyhledáním vhodného kupce, ale zajistí vám i kvalifikovaný právní servis v případě nekalých praktik druhé strany. Navíc vám pomůže se zorientovat v nejrůznějších specifických situacích, například když prodáváte nemovitost zatíženou hypotékou, anebo jste jako prodávající v rozvodovém řízení.

Darování nemovitosti

Darování nemovitosti je bezúplatný převod nemovitosti. V případě, že jste tedy obdrželi nemovitost darem, tak neplatíte daň z nabytí. Pokud jste dokonce v v přímé či vedlejší rodinné linii s darovatelem nemovitosti nebo jste s ním žil ve společné domácnosti nejméně 1 rok bezprostředně před obdarováním, pak jste osvobozeni i od daně z příjmu, který tento dar představuje.
Zákon chrání jak dárce, tak obdarované. Původní majitel může požadovat vrácení daru, pakliže se dostane do hmotné nouze, anebo mu obdarovaný ublíží – ať už fyzicky anebo psychicky. Do tzv. hrubého porušení mravů spadají i situace, kdy obdarovaný o nemovitost nepečuje, porušuje zákon, propadne závislostem a podobně.
Naopak, jestli dárce obdarovaného neupozorní na vážné vady nemovitosti, může ji obdarovaný vrátit. Mnohdy jde o situace, kdy je nemovitost z různých důvodů neobyvatelná a rekonstrukce by byla nepřiměřeně drahá.

Dědění nemovitosti

Mnoho seniorů ještě za života svůj majetek příbuzným daruje, aby se pozůstalí vyhnuli dědickému řízení. Dědické řízení totiž může vést nejen k rodinným neshodám, ale i průtahům. Cenné nemovitosti tak můžou být i několik let nevyužívané kvůli probíhajícím soudním sporům.
V případě dědění neplatíte za žádných okolností daň z příjmu a daň z nabytí. Komplikovanější je, když se rozhodnete zděděnou nemovitost prodat. V takovém případě musíte s prodejem počkat alespoň pět let, abyste se placení daně z příjmu vyhnuli. Je ale také možné splnit i jiné podmínky pro neplacení daně z příjmu, které popisujeme v našem článku o dani z příjmu prodeje nemovitosti. 
Ovšem jestli jste dědicem v přímé linii anebo ovdovělý, tato pětiletá lhůta se v případě bytu v osobním vlastnictví zkracuje o dobu, kterou nemovitost využíval zesnulý. Tedy například jestli váš rodič vlastnil 3 roky byt, který jste posléze zdědili, můžete jej prodat již za dva roky bez placení daně z příjmu.   

Na co myslet po převodu nemovitosti

Zápisem do katastru proces převodu nemovitosti končí a majitelem se stává kupující, resp. obdarovaný anebo dědic. Přesto vás ale i jako původního majitele čeká ještě pár souvisejících kroků.
Nemovitost musíte dle smlouvy novému majiteli zpřístupnit a řádně předat ve stavu, s nímž byl při podpisu smlouvy obeznámen. Nezapomeňte podat daňové přiznání a dle různých situací sepsaných výše případnou daň zaplatit.
Dalším důležitým krokem je převod všech energií a služeb, případně i ohlášení změny majitele sdružení vlastníků jednotek.
V případě nejasností vám naši makléři se vším rádi pomůžou. Neváhejte nezávazně poptat naše služby.