Proč využít advokátní úschovu

Při prodeji nemovitosti jde často o celoživotní úspory. Kromě správně napsané kupní smlouvy je proto stejně důležité, kudy a kdy peníze potečou. Nejbezpečnější cestou je úschova.

Proč nestačí zaplatit přímo prodávajícímu

Kupující se stává vlastníkem až zápisem do katastru. Katastrální úřad smí vklad povolit nejdříve 20 dnů poté, co vlastníkovi odeslal informaci o podaném návrhu (§ 16 a § 18 katastrálního zákona). Pokud je návrh vadný, úřad vyzve k doplnění nebo vklad zamítne. Celé období tak může trvat týdny až měsíce. Kdyby kupující zaplatil předem a vklad neproběhl, musel by peníze po prodávajícím vymáhat. Kdyby naopak prodávající podepsal a peníze nedostal, vymáhal by je on. Jakmile je návrh podán, nelze ho jednostranně stáhnout: zpětvzetí vede k zastavení řízení jen se souhlasem všech účastníků (§ 16 odst. 2).

Jak úschova funguje

Kupující pošle kupní cenu na účet nezávislého uschovatele: advokáta, notáře nebo banky. Uschovatel peníze uvolní prodávajícímu, až se splní podmínky ze smlouvy o úschově, typicky zápis kupujícího do katastru bez jiných zatížení, než jaká smlouva připouští. Když vklad neproběhne, vrátí peníze kupujícímu. Obě strany jsou tak chráněny po celou dobu mezi podpisem a zápisem.

Co dnes advokátní úschovu chrání ze zákona

• Písemná smlouva a zvláštní účet. Advokát přijímá peníze jen na základě písemné smlouvy, jen na účet označený „advokátní úschova“, pro každou úschovu samostatný, a jen vložením nebo převodem. Úschovu nesmí dělat ve vlastní věci (§ 52g zákona o advokacii, účinný od 1. 4. 2025).
• Poučení předem. Před přijetím peněz musí advokát strany písemně poučit o pravidlech nakládání s penězi (§ 52h). S penězi smí nakládat jen podle smlouvy (§ 52i).
• Garanční fond České advokátní komory. Od 1. 1. 2026 vyplácí náhrady lidem poškozeným trestnou činností advokáta v souvislosti s úschovou. Limit je až 2,5 mil. Kč na jednu úschovu, a jde-li o kupní cenu z prodeje nemovitosti, která podle katastru slouží k bydlení, až 5 mil. Kč (§ 29a). Náhrady se vyplácejí jednou ročně, a když prostředky fondu nestačí, jen poměrně. Je to záchranná síť, ne náhrada pečlivého výběru advokáta.

Advokát, notář, nebo banka?

• Advokátní úschova je nejčastější. Cena je smluvní, ve hře je zákonná úprava i garanční fond popsané výše.
• Notářská úschova má odměnu danou notářským tarifem (konkrétní částky viz kolik stojí úschova). Notář je státem jmenovaný a úschovu sepisuje do protokolu.
• Bankovní úschova probíhá přímo u banky podle jejích podmínek a ceníku.

Při výběru uschovatele nerozhoduje jen cena. Mgr. Ing. Ondřej Kolář, advokát z Prahy, nám v roce 2019 doporučil: „na prvním místě je osobní doporučení, na druhém vlastní dojem a na třetím zkušenosti advokáta či AK s konkrétní problematikou.“ Zeptejte se také na pojištění odpovědnosti advokátní kanceláře.

Nabízí vám úschovu realitní kancelář?

Zákon o realitním zprostředkování realitkám zakazuje úschovu samy nabízet. Smějí jen zprostředkovat úschovu u banky, notáře, advokáta nebo exekutora (§ 4 odst. 1). Úschovu na vlastním účtu smí realitka poskytnout jen na vaši písemnou žádost na samostatné listině, na samostatném účtu pro každého uschovatele, s evidencí a jen bezhotovostně (§ 4 odst. 2 a 3). Nad dodržováním těchto pravidel bdí živnostenský úřad. Ochrana jako u advokátní úschovy (garanční fond, stavovský dohled) tu ale není. Profesionální makléř vám proto nabídne úschovu u advokáta, notáře nebo banky.

Úschova u známého?

Někdo volí úschovu u společného známého. Tady dejte přednost bezpečnosti před důvěrou. Problém nemusí způsobit jen nepoctivost, ale i nemoc, úmrtí, exekuce nebo insolvence toho, kdo peníze drží. Pro takové úschovy žádná zvláštní zákonná ochrana neplatí.

Pět pravidel bezpečné úschovy

1. Způsob placení mějte popsaný už v kupní smlouvě, včetně postupu, když katastr vklad zamítne.
2. Uzavřete písemnou smlouvu o úschově s přesnými podmínkami výplaty a vrácení.
3. Ověřte si, že účet je skutečně účtem úschovy. Advokát vám musí předem dát písemné poučení. Banka vám elektronicky pošle potvrzení o vedení účtu úschovy a později i potvrzení, kam a kolik peněz z něj odešlo. Hotovost na účet úschovy vložit ani z něj vybrat nelze (§ 52h a § 52j zákona o advokacii).
4. Na každý krok si vyžádejte písemné potvrzení uschovatele.
5. Vybírejte uschovatele podle reference a zkušenosti, ne jen podle ceny.

Zpronevěry úschov se v minulosti staly. Právě proto vznikl garanční fond advokátní komory. S výběrem prověřeného advokáta vám pomůže zkušený makléř. Na našich stránkách si ho můžete nezávazně vybrat.