Postup při prodeji nemovitosti zatížené hypotékou

Prodat nemovitost, na které ještě vázne hypotéka, je běžné. Vaše banka je v katastru zapsána jako zástavní věřitel. Vy jste zástavcem. Zástavní právo dává bance právo uspokojit se z nemovitosti, kdybyste úvěr nesplácel (§ 1309 občanského zákoníku), a prodejem samo nezaniká. Proto se hypotéka při prodeji zpravidla splatí z kupní ceny a zástavní právo se z katastru vymaže.

Než začnete prodávat

• Vyžádejte si od banky vyčíslení zůstatku ke konkrétnímu datu a výši případné náhrady nákladů za předčasné splacení. Banka vám je musí poskytnout bez zbytečného odkladu (§ 117 odst. 6 zákona o spotřebitelském úvěru).
• Zkontrolujte list vlastnictví. Kromě zástavního práva bývá zapsán i zákaz zcizení a zatížení ve prospěch banky. Dokud trvá, katastr převod bez souhlasu banky nepovolí (§ 1761 občanského zákoníku).
• Informujte banku o záměru prodat. Domluvte si, jaké doklady bude chtít a jak rychle vydá potvrzení o splacení a souhlas s výmazem.

Kolik vás předčasné splacení bude stát

U úvěru na bydlení nesmí banka chtít náhradu nákladů za předčasné splacení zejména:

• když splácíte na konci fixace, v období bez pevné sazby,
• když nemovitost prodáváte a od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců (§ 117 odst. 3 písm. e zákona o spotřebitelském úvěru, ve znění od 1. 9. 2024),
• když splácíte do 25 % výše úvěru během měsíce před výročím smlouvy,
• při úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě, které výrazně sníží schopnost splácet.

V ostatních případech může banka požadovat jen účelně vynaložené náklady spočtené podle zákona. U hypoték sjednaných na koupi nemovitosti nebo na refinancování je to rozdíl mezi vaší sazbou a průměrnou tržní sazbou za zbytek fixace plus administrativní náklady nejvýše 1 000 Kč (§ 117a). U starších smluv si ověřte, které znění zákona se na vás vztahuje. Banka vám to musí uvést ve vyčíslení.

Tři obvyklé způsoby prodeje

1. Hypotéka se splatí z kupní ceny

Nejčastější varianta. Kupující složí kupní cenu do úschovy. Po zápisu do katastru uschovatel pošle část peněz přímo vaší bance na splacení úvěru a zbytek vám. Banka pak vydá potvrzení o splacení a souhlas s výmazem zástavního práva. Financuje-li kupující koupi vlastní hypotékou, bude jeho banka také chtít zástavní právo. Na nemovitosti tak dočasně mohou být zapsána dvě zástavní práva, než se to vaše vymaže. Postup musí výslovně upravit kupní smlouva i smlouva o úschově.

2. Hypotéku splatíte předem

Máte-li vlastní prostředky, splatíte úvěr ještě před prodejem a prodáváte nemovitost bez zástavy. Je to nejjednodušší pro kupujícího, ale vyžaduje to peníze předem.

3. Kupující převezme váš úvěr

Převzetí dluhu je možné jen se souhlasem banky (§ 1888 občanského zákoníku). Banka kupujícího posoudí jako nového dlužníka. V praxi je tato varianta méně častá.

Výmaz zástavního práva

Zástavní právo zaniká až výmazem z katastru. Návrh na výmaz se podává s listinou od banky (potvrzení o zániku zástavního práva nebo souhlas s výmazem) a podléhá správnímu poplatku 2 000 Kč jako jiný vklad. Často ho za vás podá banka nebo advokát. Kdo výmaz zajistí a zaplatí, mějte sepsané v kupní smlouvě. Kupující má zájem, aby nemovitost nabyl bez cizí zástavy.