Jak se připravit na prodej bytu

Dobrá příprava zkrátí prodej a ušetří vás nepříjemných překvapení. Kupující, jeho banka i advokát budou chtít vidět stejné dokumenty, a když je máte připravené předem, nic se nezdrží.

Prověřte právní stav nemovitosti

Ať jste nemovitost zdědili, dostali darem nebo před lety koupili, prověřte její aktuální právní stav: věcná břemena, exekuce, předkupní nebo zástavní práva a jiné zápisy ve prospěch třetích osob. Najdete je v aktuálním výpisu z katastru nemovitostí (listu vlastnictví).

Výpis získáte:

• na kterémkoli katastrálním úřadě,
• na pobočkách CzechPOINT,
• online v Dálkovém přístupu na cuzk.gov.cz (100 Kč za list vlastnictví).

Vymažte, co už neplatí

Zápisy, které lze vymazat, vymažte ještě před prodejem. Typicky jde o věcné břemeno dožití po zesnulém příbuzném nebo zástavní právo k už splacenému dluhu.

Častým zápisem je zástavní právo banky k hypotéce. Pokud budete úvěr doplácet z kupní ceny, domluvte postup s bankou předem a nechte si vyčíslit dlužnou částku. Od 1. 9. 2024 platí: když prodáváte nemovitost, kterou je hypotéka zajištěna, a od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo alespoň 24 měsíců, banka nesmí požadovat náhradu za předčasné splacení. V ostatních případech smí požadovat jen účelně vynaložené náklady se zákonným stropem. U hypoték sjednaných dříve se nová pravidla použijí až od začátku další fixace.

Prodat lze i nemovitost zatíženou exekucí nebo věcným břemenem. Takové zápisy ale snižují cenu: čím větší omezení nebo riziko pro kupujícího, tím nižší cena. U exekuce je prodej možný jen se souhlasem exekutora.

Kdo musí s prodejem souhlasit

• Manžel nebo manželka, pokud je nemovitost ve společném jmění manželů.
• Spoluvlastníci: pokud spoluvlastnictví vzniklo děděním, mají ostatní spoluvlastníci 6 měsíců od jeho vzniku předkupní právo k prodávanému podílu.
• Vlastník pozemku nebo stavby: pokud stavba není součástí pozemku (patří jinému vlastníkovi), mají oba vzájemné předkupní právo.

Dokumenty potřebné k prodeji

Pro každou nemovitost

1. List vlastnictví (viz výše).
2. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Klasifikační třídu z něj musíte uvést už v inzerci. Průkaz nebo jeho kopii předložíte zájemci před uzavřením smluv a předáte kupujícímu nejpozději při podpisu kupní smlouvy. Průkaz platí 10 let. Kdo prodává přes makléře, předá mu grafickou část průkazu. Bez ní musí makléř v inzerci uvést nejhorší třídu. Výjimky (například budovy menší než 50 m² nebo kulturní památky) popisuje článek o energetické náročnosti budov.
3. Nabývací titul: kupní, darovací nebo směnná smlouva, rozhodnutí o dědictví s nabytím právní moci nebo jiný doklad, jak jste nemovitost nabyli. Bude ho chtít advokát i banka kupujícího.
4. Doklad totožnosti a u nemovitosti v SJM také údaje a součinnost druhého manžela.
5. Doklady k úvěru, pokud na nemovitosti vázne hypotéka: číslo úvěrové smlouvy a kontakt na banku, aby šlo připravit vyčíslení a souhlas s výmazem zástavy.

Navíc u bytu

1. PENB vyžádaný od společenství vlastníků. Vlastník bytu si průkaz písemně vyžádá od SVJ (nebo správce) a to mu ho má předat do 30 dnů, případně do 60 dnů, pokud ho teprve nechává zpracovat. Pokud ho nedostane, může ho nahradit vyúčtováním elektřiny, plynu a tepla za poslední 3 roky.
2. Potvrzení správce domu o dluzích. Dluhy na příspěvcích na správu domu a na službách přecházejí s bytem na kupujícího a vy za ně ručíte. Proto musíte kupujícímu doložit potvrzení SVJ nebo správce o tom, jaké dluhy máte, popřípadě že žádné nemáte.
3. Podklady o domě: vyúčtování záloh za služby, výše měsíčních plateb a příspěvku do fondu oprav, stanovy SVJ, informace o hospodaření a o provedených a plánovaných opravách domu. U družstevního bytu stanovy družstva a podmínky převodu podílu.

Navíc u domu a pozemku

1. Doklady o stavbě: stavební povolení, kolaudace nebo jiný doklad o povolení užívání, případně projektová dokumentace a doklady o přístavbách.
2. Revize plynu, elektroinstalace a komínu, pokud je máte.
3. Hranice a výměra: geometrický plán a případně vytyčení hranic, pokud plot neodpovídá katastrální mapě.
4. Pozemek: informace z územního plánu o tom, co se na pozemku smí stavět, a o přípojkách sítí.

Chybějící nebo vadné doklady potřebné k užívání nemovitosti se podle občanského zákoníku považují za vadu. Je proto lepší je dohledat před prodejem než během něj.

Příprava kupní smlouvy

Pokud chcete při prodeji ušetřit, nešetřete na kupní smlouvě. Ať prodáváte s makléřem, nebo bez něj, smlouvu by měl připravit nebo zkontrolovat advokát, nejlépe specialista na převody nemovitostí. Nemovitostní právo má svá specifika a chyba ve smlouvě může vést ke zdržení vkladu do katastru nebo k finanční ztrátě.