Určení správné ceny bytu

Hrubá představa o ceně

Nejprve je dobré udělat si alespoň hrubou představu o ceně vaší nemovitosti. K tomu můžou posloužit 3 největší realitní servery pro inzerci nemovitostí (viz níže), kde si můžete vyhledat, za kolik se ve vaší lokalitě prodávají obdobné nemovitosti jako ta vaše.

Jedná se o:

• www.sreality.cz
• www.reality.idnes.cz
  
• www.realitymix.cz

Nabízená cena vs. cena prodejní (tržní)

Na realitních serverech lze zjistit pouze cenu nabízenou. Ta je však většinou o 15-20 % vyšší než cena, za kterou se nemovitosti reálně prodávají. Není však ojedinělé, aby nabízená cena byla i o 30 % vyšší než cena tržní.

Co ovlivňuje tržní cenu bytu

Do výsledné ceny vaší nemovitosti se promítá řada faktorů. Mezi nejvýznamnější faktory patří:

• lokalita

• výměra bytu

• typ vlastnictví (osobní/družstevní)

• stav bytového domu a použité materiály

• umístění bytu v domě

• stav bytu

• dispozice a orientace bytu (orientace na východ a západ má větší hodnotu než orientace na sever)

• zatížení a věcné břemena

• správná prezentace bytu (představuje průměrně +6% z ceny nemovitosti)

Nejčastější chyby při určování ceny nemovitosti

Spousta vlastníků rozhodujících se pro prodej nemovitosti bez realitky přemýšlí, že cenu zkusí nejprve „nastřelit“ trochu výše a možná se někdo chytne. Pokud ne, hodlají cenu trochu snížit. Co tím však způsobují?

Lidé rozhodující se pro koupi bytu mají většinou velmi dobrou představu o cenách bytů. Koupě bytu pro ně totiž nepředstavuje týdenní záležitost, ale období klidně i jednoho roku, během kterého průběžně sledují a vyhodnocují nabídky inzerentů. Pokud tedy svou nemovitost vystavíte za příliš vysokou cenu, stane se pro případné kupující vaše nabídka neatraktivní hned na začátku. Ve chvíli, kdy následně cenu snížíte, dáváte své nemovitosti nálepku „ležák“ - signál, že váš byt nikdo nechce, a že je dost možné, že s cenou půjdete ještě níž. Potenciální kupci tak začínají otálet a doba prodeje se výrazně protahuje. Pro případ, že se vám nakonec někdo ozve, jste si zároveň vytvořili nepříznivé zázemí pro vyjednávání, jelikož si je zájemce vědom vývoje nabídky vaší nemovitosti.

Jak správně nastavit cenu

Nejlepší je se v této situaci obrátit na odborníka, který má nejen letité zkušenosti, ale zároveň umí pracovat s nástroji pro správné určení ceny. Těmi nástroji jsou např. cenové mapy, ale také přístupy do rozsáhlých databází již realizovaných obchodů vždy dané realitní kanceláře.

Upozornění:

Možná jste si na internetu všimli spousty stránek, které výměnou za váš kontakt nabízejí odhad ceny vaší nemovitosti. Tyto odhady jsou jen velmi hrubými odhady. Teprve poté, co odborníka osobně s nemovitostí seznámíte, lze vypracovat poměrně přesnou, tedy tržní cenu dané nemovitosti.

Díky správnému nastavení prodejní ceny dokážete v relativně krátké době zaujmout větší množství lidí. Vlivem většího zájmu se dostáváte do mnohem lepší vyjednávací pozice. Doba prodeje nemovitosti se zkracuje a v některých případech mohou nabídky zájemců dokonce převýšit vaši původní. Upozorňujeme, že do této výhodné pozice není třeba nabízet nemovitost pod cenou, ale za cenu tržní.

Jak zvýšit prodejní cenu

Existuje další významný parametr, který se od výše zmíněných liší tím, že jej máte plně ve svých rukou. Jedná se o kvalitu prezentace nemovitosti. Správnou prezentací a přípravou nemovitosti k prodeji můžete zvýšit výslednou cenu v průměru o 6 %.

Věděli jste, že:

V roce 2016 byla průměrná prodejní cena bytů v Praze okolo 3 700 000 Kč? Při kvalitní prezentaci jste tak mohli utržit v průměru až o 222 000 Kč více.

Do prodeje totiž ve velké míře zasahují emoce. A není divu. Vaše nemovitost pro kupujícího nepředstavuje pouhou nemovitost, ale potenciální domov. Pokud se vám podaří, aby si zájemce k vaší nemovitosti vytvořil vztah už při prezentaci, máte na půl vyhráno. Více se dozvíte v článku: Správná prezentace nemovitosti.

Shrnutí:

1. Udělejte si hrubou představu o nabízených cenách na realitních serverech: www.sreality.cz, www.realitymix.cz, nebo www.reality.idnes.cz.
2. Rozlišujte cenu nabízenou a cenu prodejní. Nabízená cena bývá pouze nesplnitelným přáním majitelů a většinou je nastavena o 15 – 20% výše než cena tržní. Přemrštění i o 30% nebývá výjimkou.
3. Jeden konkrétní parametr ovlivňující cenu nemovitosti máte plně ve svých rukou, a to „prezentaci“. Správnou prezentací můžete zvýšit cenu své nemovitosti v průměru o 6 %, tedy řádově o stovky tisíc korun.
4. Nastavíte-li cenu příliš nízko, proděláte. Nastavíte-li cenu příliš vysoko, dostanete se do nevýhodné vyjednávací pozice, výrazně prodloužíte dobu prodeje a ve finále můžete i prodělat. Obraťte se na odborníka.
5. Zjistěte, co je nutné před prodejem zajistit v článku zde.