Plánujete rekonstrukci bytu? Se správnou přípravou budete v klidu

Rekonstrukce bytu je pro mnoho lidí velký strašák. Jistě jste už slyšeli historky o předražených a dlouhých rekonstrukcích, o konfliktech s řemeslníky, nepovedených a nezvratných zásazích do bytu a podobně. Nemusí to ale tak být, když se na vše pořádně připravíte a naplánujete si postup rekonstrukce bytu krok za krokem.

Výhody rekonstrukce jsou přitom nespočetné – kromě zvýšeného komfortu bydlení snižujete zpravidla energetickou náročnost a ekologickou zátěž bytu, a hlavně rizika spojená se starými rozvody (prasknutí trubky, vytopení sousedů, zkrat elektřiny a v horším případě i požár). Rekonstrukce navíc zvyšuje hodnotu bytu v případě dalšího pronájmu či prodeje.

Prodávate nemovitost?
Získejte až o 10% vyšší cenu

Nechte si od nás doporučit ověřeného makléře, opravodovného specialistu v oboru,
s nejlepší nabídkou v dané lokalitě.

Jakou nemovitost prodáváte?

Byt

Dům

Pozemek

Jiné

Vybíráme z 11 737 realitních makléřů z celé ČR. Doporučíme vám pouze ty kvalitní,
s nejlepší nabídkou v dané lokalitě. Finální volba je čiste na vás.
Naše srovnání je nezávazné a zdarma.

V našem článku se dozvíte, jak se na rekonstrukcí důkladně připravit. Budete tak připraveni na všechny situace a rekonstrukce proběhne bez zbytečného stresu.

Co budete rekonstruovat?

Hlavní otázka zní, zda budete byt rekonstruovat kompletně anebo částečně. K velké rekonstrukci lidi vede nejčastěji touha po nové koupelně. Ta je totiž stavebně nejnáročnější, a v případě výměny bytového jádra rekonstrukce stejně zasáhne do celého bytu.

Stavební úpravy budete provádět i v případě změny dispozice vašeho bytu. Lidé často chtějí více místností, když čekají přírůstek do rodiny. Jindy naopak chtějí vybourat příčku pro moderní vzdušné bydlení s propojenými místnostmi. V obou případech oslovte ke konzultaci projektanta, který vám řekne, zda plánované úpravy zasáhnou do nosných konstrukcí. Jestli ano, budete potřebovat posudek statika, stavební povolení a souhlas SVJ.  

Při plánování rekonstrukce myslete nejen na design a komfort, ale i na náročnost údržby, ekologický standard a praktičnost bydlení. Myslete i na budoucnost – třeba se od vás už děti odstěhovaly, ale zanedlouho budete potřebovat pokojíček pro vnoučata. Vybourání příčky pokoje a zvětšení obýváku si raději ještě promyslete.

Povinnosti během rekonstrukce a před ní

Rekonstrukce s sebou nese i povinnosti vůči úřadům a sousedům. Jestli bydlíte v bytovém domě, informujte SVJ o přesném rozsahu prací. Může se stát, že některé práce budete muset objednat u firem, které mají s SVJ smlouvu. Typicky může jít o výměnu oken, stoupaček či topení.

V případě již zmíněného zásahu do nosných zdí budete potřebovat pro rekonstrukci bytu stavební povolení. V opačném případě postačí ohlášení rekonstrukce bytu. U družstevního bytu budete navíc potřebovat písemný souhlas družstva s rekonstrukcí. Sousedy informujte o tom, kdy budou probíhat hlučné práce.

Samotnou rekonstrukci začněte plánovat zhruba půl roku předem a vytvořte si finanční a časový plán. Ještě dřív musíte začít s plánováním v případě, že si chcete vzít úvěr na rekonstrukci bytu.  

Důkladné plánování vám ušetří mnoho starostí. 

Finanční plán

Finance a zejména pak nečekané výdaje jsou zdrojem častého stresu při rekonstrukcích. Zlaté pravidlo zní: sepište si všechny náklady (i ty nejdrobnější) a připočtěte k nim rezervu 25 %.

I u očekávaných výdajů buďte obezřetní. Mnoho lidí si například při výběru obkladu do koupelny vynásobí cenu vybraných kachliček počtem m2. To je ale chyba – zhruba čtvrtina obkladů se bude řezat a využívat na okrajích. I zde tedy počítejte s rezervou alespoň 25 %. V ideálním případě si jedno balení obkladů nechte v záloze pro případ, že se vám v budoucnu nějaká kachlička rozbije, anebo budete muset měnit stoupačky. K ceně obkladů ještě připočítejte lišty, lepidlo na obklady, hydroizolaci, spárovací hmotu, silikon, revizní dvířka a nářadí – a cena je hned dvojnásobná.

Kolik tedy stojí rekonstrukce bytu? Pro představu, kompletní rekonstrukce panelového bytu 3+1 včetně výměny oken, rozvodů, vyzdění jádra, nové kuchyně, koupelny a podlah vás bude stát minimálně 600,000 Kč, při vyšších nárocích na kvalitu materiálu se rozpočet rekonstrukce bytu může vyšplhat na 1,000,000 Kč.  

Investujte hlavně do kvalitních rozvodů, stavebních prací a koupelny. Tyto věci nejde jednoduše měnit, a proto by vám měly sloužit alespoň 30 let. Rekonstrukci lze hradit z vlastních zdrojů i pomocí hypotéky. Hypotéka na rekonstrukci má zpravidla stejné podmínky, jako půjčka na koupi nemovitosti.

Časový plán

Zejména v Praze a dalších větších městech je velký problém sehnat kvalitní řemeslníky za rozumnou cenu. Objednávejte je proto klidně i půl roku předem. S kratším časovým předstihem si rádi naúčtují mnohem víc. To stejné platí pro objednávku materiálu. Například některé druhy obkladů jsou na objednávku a jejich výroba může trvat i tři měsíce.

Sepište si seznam všech prací a jejich návaznost. Mezi jednotlivými pracemi si vždy dejte alespoň dva dny rezervu pro případné prodlevy, úklid či dokončovací práce. Počítejte s tím, že i při sebelepším plánování bude kompletní rekonstrukce bytu trvat zhruba dva měsíce. Po tuto dobu bude byt z velké části neobyvatelný, zejména pro děti. Domluvte si proto včas náhradní bydlení. 

S firmou nebo svépomocí?

Mnoho lidí se ve snaze ušetřit pouští do rekonstrukce bytu svépomocí. Cena práce tvoří opravdu zhruba třetinu celkové ceny rekonstrukce. Ty nejdražší práce ale svépomocí dělat nemůžete (to znamená veškeré rozvody). V případě těch levnějších by vás zase náprava případných chyb mohla vyjít ještě dráž, než samotná práce…

Proto si rekonstrukci svépomocí opravdu dobře promyslete. Od ušetřené částky odečtěte rezervu pro nápravu vámi způsobených chyb, dále pak váš čas (bude vám to trvat minimálně dvakrát déle než řemeslníkům) a také případné zdravotní následky. Myslete na to, že budete neustále v prachu a hluku. Pytle se zednickým lepidlem či betonem váží kolem 30 kg – budete jich muset přenášet několik desítek. Vaše auto z toho taky radost mít nebude. Na práci navíc nebudete mít záruku.

Jestli si přesto věříte, nastudujte si pečlivě a detailně všechny technologické postupy a mějte k dispozici kvalitní profesionální nářadí. Jestli třeba zapomenete na hydroizolační nátěr v koupelně, můžete ji celou vybourat a postavit nanovo. Vlhko by totiž poškodilo zdi a dostalo se i k sousedům.

Na druhé straně, když si objednáte firmu, neznamená to, že rekonstrukce bude pro vás bez starostí. Na řemeslníky musíte denně dohlížet a ujistit se, že vše dělají podle plánu.

Něco zvládnete i sami, do opravy rozvodů se ale nepouštějte. 

Práce, které zvládne i zručný kutil:

• Bourací a vyklízecí práce,
• Omítky, výmalba,
• Obklady a dlažba, spárování,
• Montáž umyvadla, toalety, vany či sprchové vaničky a dvířek,
• Interiérové dveře,
• Podlahy se systémem „klik“ (plovoucí podlahy a některé druhy vinylových podlah).

Do čeho se raději nepouštějte:

• Rozvody (elektřina, voda, plyn, topení, odpady) – u těch budete navíc potřebovat i revizní zprávu od řemeslníků pro SVJ a pojišťovnu, nekvalifikované zásahy do rozvodů můžou mít fatální následky!
• Zdění, zejména jestli nemáte k dispozici profesionální laserovou vodováhu a dva fyzicky zdatné muže.
• Okna a vstupní dveře, jejichž správné usazení a izolace jsou základem bezpečnosti a energetické úspornosti bytu.
• Parkety či lepené linoleum.