Hypoteční trh jede naplno. Co přinese rok 2026?

Hypoteční trh má za sebou mimořádně silné období a čísla to potvrzují. Do konce listopadu poskytly banky a stavební spořitelny téměř 300 miliard korun v nových úvěrech. Nejde ale o to, že by lidé brali hypotéky masověji než dřív. Hlavní roli hraje rostoucí průměrná výše úvěru, která je oproti loňsku o půl milionu korun vyšší

Průměrná výše hypotéky se dnes pohybuje kolem 4,3 milionu korun. Je to o půl milionu více než loni. Loňských 3,8 mil. Kč je pak dokonce o milion více, než byl průměr na začátku roku 2023. Za pouhé tři roky se průměrná výše hypotéky zvedla více než o polovinu. Jinými slovy: bydlení je dražší, a tak se zvyšují i hypotéky.

Sazby se stabilizují, ale levněji nebude

Úrokové sazby se během roku držely kolem 4,5 procenta. To je úroveň, kterou lze považovat za nový standard. Bankám ale podle odborníků rostou náklady na zdroje, takže jejich marže se tenčí a některé instituce už začaly sazby mírně upravovat směrem nahoru. Nečeká se žádný dramatický skok, spíše postupné dorovnávání. Pro klienty to znamená jediné: kdo čeká na „zázračné“ zlevnění, může se načekat.

Ceny nemovitostí mezitím rostou tempem, které je dlouhodobě neudržitelné. V některých regionech se meziroční růst pohybuje mezi dvaceti a čtyřiceti procenty. I konzervativnější růst kolem deseti až patnácti procent ročně je pro trh i domácnosti náročný. Dostupnost bydlení se dál zhoršuje a tlak na vyšší úvěry pokračuje.

Přísnější podmínky pro investiční hypotéky

Nově platí maximální LTV 70 procent a limit DTI na úrovni sedmi. Cílem je ochladit segment, který ČNB vnímá jako rizikovější. Pro běžné žadatele se nic nemění, limity DTI a DSTI zůstávají “deaktivované”.

Většina klientů dnes volí tříletou fixaci. Je to kompromis mezi jistotou a flexibilitou, který dává smysl v době, kdy se sazby mohou pohybovat oběma směry. Delší fixace banky nabízejí jen omezeně a zájem o ně je minimální.

Vlna refixací se blíží

Roky 2026 a 2027 přinesou velkou vlnu refixací. Týká se jak hypoték sjednaných v roce 2021 za extrémně nízké sazby, tak úvěrů z let 2023 a 2024, kdy byly sazby naopak výrazně vyšší než dnes. Pro mnoho domácností to bude znamenat citelnou změnu splátek a nutnost znovu promyslet rozpočet. Kdo se připraví včas, ten má výhodu.