Pronájmy v Praze se razantně mění. Co přinesla pandemie realitnímu trhu?

Ještě na konci roku 2019 byste se na řadě realitních portálů dočetli, že nájmy v Praze nepřetržitě rostou a nic je v blízké budoucnosti nezastaví. Téměř z hodiny na hodinu se však všechno změnilo. Svět se v důsledku pandemických opatření uzavřel, což mělo logicky vliv na všechny oblasti. Pozitivní i negativní. Jak změnila pandemie krátkodobé i dlouhodobé pronájmy v Praze?

Krátkodobé a dlouhodobé pronájmy: Jaký je mezi nimi rozdíl?

Mnoho lidí intuitivně odpoví, že rozdílem je délka trvání nájemního vztahu. To ovšem není pravda, rozdílem je totiž účel nájmu. Účelem dlouhodobého pronájmu je uspokojení bytových potřeb nájemníka, přičemž účelem krátkodobého pronájmu je typicky turismus. Krátkodobý pronájem tedy může klidně trvat déle než dlouhodobý. 

Krátkodobý pronájem je logicky mnohem dražší. Pro srovnání, zrekonstruovaný byt 2+kk v širším centru Prahy lze dlouhodobě pronajmout za cca 18,000 Kč + poplatky a energie (cca 3,000 Kč), což je v přepočtu na jeden den 700 Kč. V případě bytu se stejnou výměrou, dispozicí a ve stejné lokalitě může majitel prostřednictvím krátkodobých pronájmů vydělat i 1,500 Kč za jednu noc, tedy i více než dvojnásobek.   

Komerční služby typu Airbnb v krizi

Zavedená opatření v souvislosti s šířením koronaviru ale jednoznačně nejvíce zasáhla krátkodobé pronájmy, obzvláště nabídky na platformách, jako je Airbnb. Přestože se pronajímatelé ocitli na nulových příjmech, mnoho Pražanů to vítá. Airbnb v Praze je totiž již delší dobu předmětem vášnivých sporů.

Pražanům ani tak nevadí myšlenka sdíleného ubytování, jak se původně tato platforma prezentovala, ale spíše fakt, že se zde postupně začaly umisťovat i byty, které by byly vhodné na dlouhodobé pronájmy, tedy běžné bydlení.

Z krátkodobých pronájmů se stal výhodný byznys majitelů bytů, což značně omezilo nabídku bytů určených k dlouhodobému pronájmu, a to v rámci celé Prahy, nejen v historickém centru.

To se však následkem pandemie začíná přirozeně měnit. Současný rapidní pokles příjmů a nejistý vývoj situace způsobuje, že se tento segment trhu pročišťuje a řada těchto bytů se nově nabízí pro dlouhodobé pronájmy.

Návrat k tradičním pronájmům

To, že se Airbnb byty dostávají na klasický nájemní trh, potvrzuje fakt, že za poslední dva měsíce prudce vzrostly nové inzeráty na byty k pronájmu, a to téměř čtyřnásobně oproti běžnému průměru. Doslova rekordních čísel dosáhla nabídka v březnu a dubnu na Praze 1, 2 a 5, kde přesáhla nejvyšší počty inzerátů od roku 2016.

Obrázek: Počet nových inzerátů po měsících. Zdroj: penize.cz 

Obrázek: Vývoj počtu nových inzerátů napříč Prahou. Zdroj: penize.cz 

Od krátkodobých pronájmů pravděpodobně ustoupí všichni, kterých se současná ekonomická recese výrazně dotkla. Majitelé nemovitostí tak mohou v dlouhodobých pronájmech vidět pravidelný stabilnější příjem, který jim pomůže splácet vlastní závazky i v době krize. Samozřejmě za předpokladu, že najdou kvalitní nájemníky se stabilním příjmem.

Pokles cen pronájmu bytů v Praze

Následkem pandemie došlo také po dlouhé době ke snížení cen pronájmů v centru Prahy a jeho okolí, a to krátkodobých i dlouhodobých. Ostatní regiony zásadní pokles cen nájmů nezaznamenaly. Meziroční propad cen pronájmu v centru města je nejvýraznější, pohybuje se kolem 10 %. Současná průměrná cena za metr čtvereční u dlouhodobého pronájmu je 330 Kč, to je o 26 Kč méně než v loňském roce.

Obrázek: Vývoj cen průměrného pronájmu v dubnu 2020 v porovnání s rokem 2019. Zdroj: penize.cz

Postupný návrat k běžnému fungování společnosti opět probouzí zájem o prohlídky bytů. Nejžádanější jsou stále malé byty 1+kk, 1+1, 2+kk a 2+1. Uvolňování bytů z Airbnb však přináší na trh i podstatně větší byty s příznivější cenou, kterých byl dříve nedostatek.

A jak to bude dále?

Pokles poptávky a kupní síly lze jistě nyní očekávat, trh s krátkodobými pronájmy by se měl dále pročišťovat, přičemž někteří pronajímatelé přistoupí trvale na dlouhodobý pronájem, ale z dlouhodobého hlediska by k zásadní cenové změně dojít nemělo. Předpovědi krátkodobého propadu cen nájmů se pohybují v optimistických variantách kolem 6 %, ve skeptičtějších dosahují až 20 %.

V případě cen nemovitostí k prodeji lze určitý pokles očekávat až na podzim, kdy ekonomika reálně pocítí dopad koronavirové krize. V červnu 2020 se ceny nemovitostí k prodeji stále drží na svých maximech, v případě Prahy jde oproti loňskému roku o nárůst o 7,3 %. To je ale do velké míry dáno faktem, že se nyní uzavírají obchody domluvené ještě před pandemií, a tedy nepoznačené krizí. Nově se nabídka bytů k prodeji v Praze rozšíří o investiční nemovitosti určené ke krátkodobému pronájmu v případech, kdy dlouhodobý pronájem není pro majitele výhodný, např. nepokryje náklady na hypotéku.

Jak stanovit cenu pronájmu bytu

Ocitli jste se v situaci, kdy zvažujete dlouhodobý pronájem své nemovitosti? Připravili jsme pro vás seznam nejdůležitějších faktorů, podle kterých byste cenu měli sestavit:

• lokalita a velikost bytu – srovnejte ceny nájmů v dané lokalitě s podobnými inzeráty (co se velikosti týče) nebo využijte speciální online kalkulačku, např. odhad-zdarma.cz; pamatujte, že záleží také na místní občanské vybavenosti a dopravní dostupnosti,
• kvalita bytu – nezapomeňte také správně ohodnotit kvalitu bydlení, např. v jakém patře se byt nachází, zda je dům po revitalizaci či byt po rekonstrukci, jestli je k dispozici také balkon, sklep, parkovací místo či garáž, zda nabízíte byt vybavený, případně částečně vybavený,
• měsíční náklady na energie a služby – v ceně nájmu také zohledněte, nakolik je byt úsporný či naopak,
•  kvalita inzerátu – nezajímavě nebo nevhodně zveřejněný inzerát vám při hledání nájemců nepomůže, nejhůře přivede nesolventního nájemníka. Inzerát by měl obsahovat kvalitní fotografie i popis. Se zájemci byste také měli správně a včasně komunikovat.

Do inzerce se samozřejmě nemusíte pouštět sami na vlastní pěst. Kvalitní realitní makléř vám dokáže s pronájmem efektivně pomoci a vybrat vám vhodného a solventního nájemníka.

Prodávate nemovitost?
Získejte až o 10% vyšší cenu

Nechte si od nás doporučit ověřeného makléře, opravodovného specialistu v oboru,
s nejlepší nabídkou v dané lokalitě.

Jakou nemovitost prodáváte?

Byt

Dům

Pozemek

Jiné

Vybíráme z 11 737 realitních makléřů z celé ČR. Doporučíme vám pouze ty kvalitní,
s nejlepší nabídkou v dané lokalitě. Finální volba je čiste na vás.
Naše srovnání je nezávazné a zdarma.