Investice do půdy. A několik cenných rad pro ty, kteří se pro tento typ investování rozhodnou.

Investice do půdy je jednou z tradičních možností jak zhodnotit své volné finanční prostředky. Na výběr máte ne jen stavební parcely a pozemky určené k zastavění, ale také zemědělskou půdu. Při plánování této formy investice je potřeba zvážit různé aspekty a zjistit celou řadu informací. Je lepší investovat do orné půdy, nebo trvalého travního porostu? Jakou minimální bonitu půdy by měl pozemek mít, aby se investice vyplatila? A co si kromě ceny pohlídat u pachtovní smlouvy?

Ceny zemědělské půdy

Průměrné ceny zemědělské půdy vzrostly v České republice v roce 2020 meziročně o 3,9 %. Průměrná tržní cena metru čtverečního této půdy loni činila 25,4 Kč. Hektar zemědělské půdy se roku 2020 obchodoval průměrně za 253 510 Kč. Pro představu, v roce 2005 činila tržní cena hektaru zemědělské půdy 68 336 Kč, což za 15 let představuje nárůst zhruba na 3,7násobek ceny. O co by se tedy potenciální investor do zemědělské půdy měl zajímat?

Co nás zajímá, když zvažujeme investici

1) Jaká je bonita půdy?

Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ), neboli jednoduše bonita, je základní indikací kvality zemědělské půdy. Pohybuje se v rozmezí od 1 do 20 Kč. Základním doporučením je, že půda s bonitou pod 7 Kč není pro dlouhodobou investici vhodná. Např. bonita 11 Kč je již velmi slušná. Pokud chceme investovat do půdy na krátké období, můžeme zvážit i koupi půdy o nízké bonitě.

2) Do jakého druhu pozemku budeme investovat?

Trvalý travní porost a orná půda jsou dvěmi nejčastějšími kategoriemi zemědělské půdy do níž se v ČR investuje. Trvalý travní porost je pozemek porostlý travinami a hlavní výtěžek z něj je představován senem, případně je rovnou určený k trvalému spásání dobytkem. Orná půda představuje pozemek, na kterém se pravidelně pěstují zemědělské plodiny či který je dočasně zatravňován. V  roce 2020 byly tržní ceny orné půdy v průměru o 35 % vyšší než ceny trvalých travních porostů. Z pohledu investic je tak orná půda rozhodně cenově zajímavější, byť si žádá vyšší počáteční výdaje, neboť je o trochu dražší.

Trvalý travní porost

3) V jakém stavu je pozemek?

Při investici do jakéhokoliv pozemku je samozřejmě nejlepší prohlédnout si jej před koupí osobně. Pokud se ale rozhodujete mezi několika možnostmi a nemáte osobní prohlídku čas, mohou vám pomoci mapové aplikace: Google Maps nebo Mapy.cz. Z leteckého pohledu zjistíte, zda je půda obdělávána, zda se tam pase dobytek, případně odhalíte nežádoucí stav – například přítomnost náletových dřevin či podmáčení.

4) Jaká je souvislost parcel, jejich výměra a přítomnost cest?

Pokud kupujete celý soubor parcel, mělo by vás zajímat, zda jsou pozemky na sebe plynule navázány. Pro budoucí zhodnocení je to rozhodně zajímavější. 

Co se výměry týče, za účelem investice se většinou příliš nevyplatí pořizovat pozemky menší než 1,5 hektaru. Nejlepší investicí jsou rozhodně pozemky ve výměře 2 hektary a více. 

Výhodou je také, pokud se pozemek či pozemky nachází u cesty, neboť ta usnadňuje jejich obhospodařování. 

5) Má pozemek při prodeji již pachtovní smlouvu?

Investice do zemědělské půdy může svému investorovi přinést nejen dobrého zhodnocení při prodeji, ale i pravidelný výnos. Při hledání vhodné zemědělské půdy k investici je tedy vždy lepší, pokud je vyhlédnutý pozemek již při prodeji obhospodařován a náleží-li k němu pachtovní smlouva. 

Pachtovné se u nově sjednaných smluv k září roku 2020 nejčastěji pohybovalo v rozmezí 3 000 až 6 000 Kč za hektar/rok. U výjimečně kvalitní orné půdy může cena vystoupat až nad 10 000 Kč/ha/rok. Nejvýhodnější se přitom jeví celistvé pozemky o větších výměrách. Naopak u drobnějších pozemků je nutné počítat s nižším částkou za pronájem půdy za hektar. Navíc by vás při zvažování investice s již uzavřenou pachtovní smlouvou měla kromě výše pachtovného zajímat i výpovědní lhůta dané pachtovní smlouvy. Standardem je 2-5 let. U smluv, kde je více než 2 letá výpovědní lhůta, je doporučováno doručit výpověď pachtovní smlouvy  nájemci ihned poté, co nový majitel půdu koupí. To zajistí pro nového majitele půdy možnost vyjednání lepších cenových podmínek v nové pachtovní smlouvě v co nejkratší době.

Zemědělská půda

6) Jaká je konkurence zemědělců v dané lokalitě?

S ohledem na možnosti pachtování zakoupené půdy je dobré zjišťovat i to, kolik zemědělských subjektů v dané lokalitě hospodaří. Přičemž čím větší konkurence v tomto ohledu panuje, tím pro investora lépe, neboť může počítat se zvýšenou poptávkou po možnosti obhospodařování koupeného pozemku. Zjistit, kdo na parcelách hospodaří, lze jednoduše i online na portálu eagri.cz.

7) Jaká je návaznost na intravilán?

Při posuzování vhodnosti zemědělského pozemku jako investice také rozhodně vždy nahlédněte do územního plánu dané obce. Hodnotu půdy totiž vždy ovlivní, pokud obec plánuje směrem k pozemku rozšiřovat zastavěné plochy (intravilán).